以前は利回りに着目してJ-REITに投資していた時期もありましたが、現在は基本的に投資対象から外しています。理由は以下の通りです。
・分配金の継続的な向上が期待しにくい
・利益相反が起きやすいスキームになっていて個人投資家に不利
・配当控除が使えない
一番大きな理由は「分配金向上が期待しにくい」という点です。分配金が増えることもありますが、上場企業の増配に比べると見劣りがして魅力に乏しいです。基本的には儲けは全部分配金に回す（一部の投資法人は元本まで吐き出しています）仕組みなので、自然と投資法人の規模が大きくなる、拡大再生産的な要素がありません。上場株の配当と比べて一見魅力的に見える利回りは、成長性を犠牲にしていることの見返りに過ぎないと思います。J-REITは当座の利回りがよければ目をつぶれる人には問題ないでしょうが、「不労所得の拡大」という方針を重視する私のニーズとはマッチしない商品だと考えています。毎年それなりのペースで増配してくれるJ-REITって少ないのはないでしょうか。2年とか3年程度の短い運用期間であれば差はつかないでしょうが、10年20年という期間になった場合、配当金（分配金）の成長性の有無が資産形成の明暗を分けることになるでしょう。長期投資の対象として、J-REITにあまりよいイメージが持てません。
また、親会社の不動産を微妙な値段でつかまされたり、運用会社が報酬増額を目的に投資家に不利な増資をしたりするケースもあります。もちろんそうでないケースもあるでしょうが、潜在的に利益相反が起きやすい構造なのもマイナス要素です。昔仕事の都合でこの辺の事情を見聞きしていたので、あまり信用できないという背景もあります。配当控除が使えないのも残念です。
とは言っても、完全に投資対象外かといえばそうではありません。長期保有する商品としては微妙ですが、キャピタルゲインで稼げそうな状況であれば購入すると思います。滅多にないでしょうけれど、リーマンショックの時のように明らかに売りこまれているような状況であれば、リバウンド狙いもありだと考えています。安くければ上記のマイナス点もカバーできますし。
投資のスタイルは人それぞれで、何が絶対的に正しいというものはありませんが、私は「長期投資・再投資重視」という戦略と相性のよさそうな高配当株への投資を継続していく考えです。