02.投資方針

Jリートについて

投稿日:

私は高配当株を好んで買っておりますが、高利回りだと言われているJリートには手を出していません。

理由は、日本の不動産は中長期的に弱含むと予想しているからです。基本的に不動産価値は人口に比例する考えています。人口減少が進む日本で、賃料や稼働率の推移を強く予想するのは無理があると思います。GDPが増えなければオフィス賃料は上がりませんし、現役世代が減ればマンションの賃料も弱含むでしょう。プロパティタイプごとに強弱はあるにせよ、総じてキャッシュフローの向上は期待しにくく、不動産の「価値」は減少していくと思います。不動産に投資するのは、分の悪い勝負だと考えています。

行き過ぎた金融緩和で資産インフレが起きて、Jリートの「価格」がどんどん上がっていく可能性があり、上手く拾って上手く売れば儲るチャンスも十分あるとも考えています。しかしそれでも、私はJリートへ投資する気にはなりません。

なぜならば、いくら「価格」が上がっても、それに見合うだけの「価値」がないものを欲しいとは思わないからです。バリュー投資家の私は自分が認めた「価値」よりも「価格」が低いものを買うことを信条としているので、Jリートを買うのはどうしても抵抗があります。また、「Jリートは親会社のゴミ箱だ」という話もありますが、経験上それは的を射ていると思っていて、表面上どう取り繕おうとも利益相反は防げないと考えています。親会社が仕入れた物件にバッチリ利益を載せて子会社に売りつける、子会社の役員は親からの出向者が多く、身を挺して反対する人は稀でしょう。所詮みんなサラリーマン、長いものには巻かれろという訳です。親会社は楽に儲けられて笑いが止まらないでしょうが、投資家はババを掴まされ易い構造となっているのも気に入りません。

もし買う場面があるとすれば、経済危機が起きて相当Jリートの「価格」が落ちたときでしょう。具体的には分配金利回りが8%~10%の銘柄がゴロゴロするような事態の時です。リーマンショックの頃がそんな感じでしたね。

マイナス金利となった昨今、「低金利でJリートに注目が集まる」という記事や広告をよく見かけますが、非常に違和感を感じます。いくら銀行金利がゼロになったからと言って、「価値」に見合わない投資をすべきではありません。得られる配当(分配金)は本当にリスクに見合った水準なのでしょうか。リスク許容度は人それぞれで、私の論法が全ての人に当てはまる訳ではないことは承知していますし、株式にもそれなりの問題がない訳ではありませんが、少し楽観的な人が増えたなあと思う今日この頃です。

広告

-02.投資方針

Copyright© セミリタイアを目指して株式投資する男の独り言 , 2020 AllRights Reserved Powered by AFFINGER4.